Valoración de Inmuebles

Cuando alguien pone a la venta su casa la pregunta que surge es: ¿ Que precio tiene mi piso? La respuesta es cual es el precio justo que un potencial comprador estaría dispuesto a pagar. En aras de hacerlo lo mas correcto posible en A3 INMOBILIARIA utilizamos distintos métodos.

La vivienda puede tener diferentes tasaciones en función del objetivo que tenga. Es muy frecuente que el valor que alcance el inmueble por la venta y el que se fija en el contrato de compraventa para pedir una hipoteca sea diferente.

Se distinguen dos valores principales:

• PRECIO DE MERCADO.
• VALOR HIPOTECARIO.

El valor de mercado de una vivienda, conocido también como valor venal, es el que un tercero esta dispuesto a pagar por ella.

La normativa que regula la tasación es la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras y establece lo siguiente:

• Valor de mercado venal (VM): es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador, independiente de la fecha de tasación; en el supuesto de que el bien se hubiese ofrecido públicamente en el mercado, y que las condiciones del mismo lo permitiesen, en un plazo normal para negociar la venta.
• El valor hipotecario o valor a efectos de crédito hipotecario (VH): es el valor del inmueble determinado por tasación, pendiente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales y las alternativas correspondientes que pudiesen surgir.

Otros métodos de tasación relevantes son:

• El valor fiscal: método utilizado por hacienda para el pago de impuestos.
• El valor catastral: lo decide cada municipio en función de distintos factores, como la ubicación de la vivienda. Este valor no suele superar el valor del mercado. Es un dato protegido y solo se muestra al dueño del inmueble. Es el que se tiene en cuenta a a hora de marcar el impuesto municipal del IBI.
• El valor del suelo: es el precio que tiene el suelo de la finca, la materia prima utilizada en construcción. Cualquier inmueble construido tiene valor de suelo, aunque no quede espacio libre para construir.

Teniendo en cuenta las anteriores matizaciones,  en A3 INMOBILIARIA utilizamos las siguientes herramientas para valorar una vivienda, ajustando el mismo al precio de mercado del momento.

• Valor catastral y localización. Varía de provincia a provincia. Mayor demanda, precio mas alto.
• Indicador PER (Price Earning Ratio). Realiza el precio de las casas por sus alquileres y su rentabilidad.
• Precio de inmuebles de la zona en unos alrededores de aproximadamente 700 mts y sobre  25 inmuebles.
• Servicios alrededor del inmueble. Proximidad, calidad y cantidad de servicios, que redunden en una mayor calidad de vida.

Esto es a  grosso modo, las  distintas  formas de valorar una vivienda, de manera equilibrada que utilizamos en nuestra Inmobiliaria.